據(jù)報(bào)道，從今年4月初開(kāi)始，無(wú)人駕駛汽車(chē)就可能成為公路上的常見(jiàn)現(xiàn)象，至少在美國(guó)加州是這樣。加州已經(jīng)決定允許在其公路上測(cè)試全自動(dòng)無(wú)人駕駛車(chē)輛。而在此之前，所有測(cè)試車(chē)輛中都必須有人類(lèi)駕駛員監(jiān)督。

美國(guó)亞利桑那州也已經(jīng)成為測(cè)試無(wú)人駕駛汽車(chē)的中心，這在很大程度上要?dú)w功于該州州長(zhǎng)的支持。叫車(chē)服務(wù)巨頭Uber上周宣布，它已經(jīng)在亞利桑那州完成了無(wú)人駕駛卡車(chē)的測(cè)試，現(xiàn)在正開(kāi)始使用它們?cè)谌莘秶鷥?nèi)運(yùn)送貨物。

不僅僅是美國(guó)，英國(guó)政府上周也對(duì)無(wú)人駕駛汽車(chē)相關(guān)法規(guī)進(jìn)行了審查，目的是在2021年之前讓無(wú)人駕駛汽車(chē)上路。世界其他國(guó)家也在測(cè)試無(wú)人駕駛汽車(chē)。

對(duì)于無(wú)人駕駛技術(shù)和汽車(chē)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這顯然是邁出了一大步，難怪谷歌、Uber這樣科技公司，奧迪、寶馬、福特、通用、大眾以及沃爾沃等傳統(tǒng)汽車(chē)制造商都在致力于無(wú)人駕駛汽車(chē)的研發(fā)。

更少依賴(lài)于人類(lèi)的駕駛也可以重塑交通領(lǐng)域。也許不那么明顯的跡象是，道路上滿(mǎn)是無(wú)人駕駛汽車(chē)的未來(lái)也會(huì)刺激我們的生活和工作發(fā)生重大改變，從而影響到除了交通和科技行業(yè)之外的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

當(dāng)然，我們已經(jīng)意識(shí)到，無(wú)人駕駛汽車(chē)最終可能不會(huì)比谷歌眼鏡更多改變世界，也不會(huì)比大肆炒作的賽格威(Segway)更多改變交通。雖然無(wú)人駕駛汽車(chē)的成功率可能沒(méi)有人們想象的那么容易預(yù)測(cè)，但通過(guò)無(wú)人駕駛汽車(chē)的未來(lái)?yè)躏L(fēng)板，看透前方道路的障礙或轉(zhuǎn)彎，仍然有很大的啟發(fā)意義。

交通樞紐價(jià)值

一個(gè)值得考慮的問(wèn)題是，無(wú)人駕駛汽車(chē)的擴(kuò)散會(huì)對(duì)公共交通和交通樞紐周?chē)康禺a(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生什么樣的影響?傳統(tǒng)上，辦公室和住宅樓與公共交通樞紐之間的關(guān)系十分親密，減少通勤時(shí)間通?？梢栽黾臃慨a(chǎn)價(jià)值。對(duì)于汽車(chē)保有率較低的千禧一代來(lái)說(shuō)，這一現(xiàn)象似乎更為明顯。

美國(guó)房地產(chǎn)公司JLL的美國(guó)辦公室研究主管斯科特·霍馬(Scott Homa)說(shuō)：“顯然，任何大型交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)都可以對(duì)周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生巨大的刺激作用，這已經(jīng)成為美國(guó)的一個(gè)普遍主題。”

在新鐵路系統(tǒng)或火車(chē)站附近，比如波士頓的薩默維爾郊區(qū)、芝加哥的富爾頓市場(chǎng)、密蘇里州堪薩斯城的市中心以及德克薩斯州奧斯汀等地，都可以看到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃興起。

無(wú)人駕駛汽車(chē)的可用性增加，可能就像叫車(chē)服務(wù)普及那樣，成為城市居民避免購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)的一個(gè)更重要原因，從而使得接近公共交通樞紐的價(jià)值保持不變(至少不會(huì)大幅上漲)。

但還有另外一種可能：引入無(wú)人駕駛汽車(chē)后，可能會(huì)使公共交通對(duì)通勤者來(lái)說(shuō)變得不那么重要。這可能會(huì)對(duì)購(gòu)房者、租客和辦公樓租戶(hù)的需求產(chǎn)生重大影響。

會(huì)計(jì)師事務(wù)所畢馬威(KPMG)在2017年發(fā)布報(bào)告，研究無(wú)人駕駛汽車(chē)對(duì)公共交通部門(mén)的影響。報(bào)告中稱(chēng)：“無(wú)人駕駛汽車(chē)將大大減少旅行成本、時(shí)間和擁堵，同時(shí)增加安全性。低成本的無(wú)人駕駛汽車(chē)可以改變通勤者的偏好，使他們遠(yuǎn)離傳統(tǒng)公共交通。”

更重要的是，不僅僅是私人擁有的四門(mén)轎車(chē)可以在無(wú)人駕駛的情況下在公路上疾行。荷蘭、中國(guó)以及瑞士等國(guó)始終在測(cè)試無(wú)人駕駛公共交通工具，如可承載9人的電動(dòng)無(wú)人駕駛小巴，以及全尺寸的無(wú)人駕駛大巴。

有了無(wú)人駕駛汽車(chē)，以前位于公交車(chē)附近的辦公樓和住宅樓對(duì)通勤者來(lái)說(shuō)再?zèng)]有吸引力。而從房地產(chǎn)的角度來(lái)看，更大的吸引力可能轉(zhuǎn)化為需求增加和房產(chǎn)價(jià)值上升。

另一方面，由于鄰近交通樞紐而獲得高價(jià)值的房產(chǎn)可能會(huì)突然失去優(yōu)勢(shì)。即使在已經(jīng)有公共交通服務(wù)的社區(qū)，無(wú)人駕駛車(chē)輛也有可能對(duì)現(xiàn)有的運(yùn)輸系統(tǒng)構(gòu)成威脅。通過(guò)補(bǔ)充公共交通體系(或者在某些情況下甚至取代它們)，無(wú)人駕駛汽車(chē)可能會(huì)使現(xiàn)有的公共交通系統(tǒng)變得不再重要，最終甚至?xí)屓朔艞夁@樣的觀(guān)念，即靠近交通樞紐可以提高房產(chǎn)價(jià)值。

泊車(chē)需求下降

我們很多人早上開(kāi)車(chē)去上班，在辦公室附近停車(chē)，我們的車(chē)子始終處于閑置狀態(tài)，直到我們下班回家。建筑、規(guī)劃和咨詢(xún)公司Gensler的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)私人汽車(chē)的平均使用率僅為5%，其余時(shí)間則用于閑置狀態(tài)。

Gensler在一份關(guān)于無(wú)人駕駛汽車(chē)的報(bào)告中說(shuō)：“美國(guó)的停車(chē)位大約有5億個(gè)，它們的占地面積估計(jì)比特拉華州和羅得島州土地總和還要多。僅在紐約市，停車(chē)場(chǎng)就相當(dāng)于兩個(gè)中央公園大小。”

但隨著無(wú)人駕駛汽車(chē)的普及，這種情況可能會(huì)改變。

如果無(wú)人駕駛汽車(chē)真的普及，當(dāng)你到達(dá)目的地后可能減少對(duì)停車(chē)場(chǎng)的需求。雖然停車(chē)場(chǎng)沒(méi)有太多建筑物，但它顯然也是一種商業(yè)地產(chǎn)。畢馬威在其無(wú)人駕駛汽車(chē)報(bào)告中說(shuō)：“無(wú)人駕駛汽車(chē)取消了通勤者對(duì)街道和停車(chē)場(chǎng)的需求。”

咨詢(xún)公司麥肯錫(McKinsey & Co.)估計(jì)，無(wú)人駕駛汽車(chē)可以減少美國(guó)超過(guò)56億平方米的停車(chē)空間。這是因?yàn)闊o(wú)人駕駛汽車(chē)可能會(huì)從家里接人，并將他們送到辦公室或者商場(chǎng)，然后前往非主要商業(yè)區(qū)泊車(chē)。也有可能，無(wú)人駕駛汽車(chē)就像像出租車(chē)一樣，甚至不需要停車(chē)，繼續(xù)接送下個(gè)客戶(hù)。

2017年11月份，Uber已經(jīng)同意從沃爾沃購(gòu)買(mǎi)2.4萬(wàn)輛SUV，組成無(wú)人駕駛汽車(chē)車(chē)隊(duì)。Uber表示，其無(wú)人駕駛汽車(chē)最早將于明年上路。

減少停車(chē)需求對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響可能是復(fù)雜的。它可以降低業(yè)主的房地產(chǎn)成本，人們不再需要停車(chē)位，現(xiàn)有的停車(chē)場(chǎng)和車(chē)庫(kù)可以被重新建設(shè)和開(kāi)發(fā)。紐約最大的停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商Icon Parking運(yùn)營(yíng)有300個(gè)停車(chē)場(chǎng)，它預(yù)測(cè)：如果無(wú)人駕駛汽車(chē)對(duì)停車(chē)的需求降低，這也將改變車(chē)道設(shè)計(jì)。

在更大的范圍內(nèi)，像紐約這樣人口密集的城市，土地溢價(jià)，對(duì)停車(chē)場(chǎng)和車(chē)庫(kù)的需求減少，可能會(huì)對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生巨大影響。如果突然大量土地可供重新開(kāi)發(fā)，這對(duì)創(chuàng)造買(mǎi)方市場(chǎng)大有幫助。

在不久的將來(lái)，當(dāng)無(wú)人駕駛汽車(chē)開(kāi)始普及，減少停車(chē)場(chǎng)需求，下一個(gè)問(wèn)題就是：這些停車(chē)場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么?答案是：我們不知道它們會(huì)變成什么樣子，但可以肯定的是，這些突然顯得多余的停車(chē)場(chǎng)和車(chē)庫(kù)會(huì)變成某種其他東西。