康佳“不務正業(yè)”圓夢地產(chǎn)

位于深圳市南山區(qū)深南路華僑城黃金路段，被康佳集團總部盤踞的3.7萬平方米土地，在不久之后將成為盤活康佳業(yè)績的重要資產(chǎn)。

6月2日，由于主業(yè)萎靡一直處于“缺錢”狀態(tài)的彩電巨頭康佳，突然對外宣布將向中國銀行和浦東商業(yè)銀行申請總額為77.1億元的貸款授信，與此同時康佳集團還再次向大股東華僑城集團提出了不超過15億元的短期拆借資金的額度需求。

6月6日，康佳集團總裁辦有關人士向本報記者委婉確認了外界關于77億大規(guī)模融資是為啟動其深圳南山區(qū)總部商住項目的猜測：“這次銀行授信主要是為了滿足康佳集團，以及康佳通信科技和康佳同創(chuàng)電器業(yè)務公司業(yè)務發(fā)展的需要，而總部從工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商住用地還需要向深圳市政府補交土地出讓金，最快也要年底才能啟動。”

康佳運籌多年的地產(chǎn)夢終得夢圓。知情人士認為，康佳從2009年開始向中國銀行申請授信，以及2010年以來多次向華僑城集團拆借資金，都是在為總部土地更新單元規(guī)劃做準備。在此幾年間，主業(yè)低迷多時的康佳業(yè)績幾乎跌入了谷底，2011年銷售收入繼續(xù)下跌5%至162億元，凈利潤更是大幅下滑70%至虧損2.5億元。不僅如此，它的創(chuàng)新速度也大幅減慢，2011年康佳推出新品37種，僅占市場的3%，除此之外，傳統(tǒng)的手機業(yè)務也在智能手機的大潮中顯得跟不上時代。

值得注意的是，縱觀康佳，包括創(chuàng)維數(shù)碼、TCL多媒體等彩電企業(yè)，都在對原有的部分工業(yè)用地進行新的規(guī)劃。對于正在面臨產(chǎn)能過剩、競爭過度的彩電巨頭而言，地產(chǎn)或仍是值得投資的“朝陽”產(chǎn)業(yè)。

資產(chǎn)騰挪術

這在深圳已經(jīng)不是什么秘密。康佳，以及其大股東華僑城集團多年來一直在謀劃如何將康佳手中的最值錢的土地廠房等固定資產(chǎn)“變現(xiàn)”。

康佳集團有關人士6月6日告訴記者，“其實康佳從2000年開始就一直在調(diào)整自己的生產(chǎn)基地，目前其彩電的主要工廠都集中在東莞、江蘇昆山和黑龍江牡丹江等地方，而在深圳南山區(qū)總部僅僅保留了兩條手機生產(chǎn)線和公司總部。”

康佳集團幾年前就向深圳市規(guī)劃和國土資源委員會第二直屬管理局提交了總部廠區(qū)更新單元規(guī)劃的方案，然而期間因為康佳集團將液晶模組生產(chǎn)線搬到江蘇昆山而與深圳市政府關系微妙，申請被一度擱置后直到去年10月才獲得深圳市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術委員會審批并獲原則通過。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會下發(fā)的《南山區(qū)康佳集團總部廠區(qū)更新單元規(guī)劃》，深圳康佳總部改造后的項目為“集研發(fā)、辦公、商業(yè)等多元功能為一體的城市綜合體”，其中拆遷用地面積為37251.8平方米，計容積率建筑面積為26萬平方米。據(jù)康佳集團總裁辦楊賽清介紹，康佳集團2010年下半年已經(jīng)開始在深圳南山區(qū)科技園建設新的康佳總部大樓，“新的總部大樓目前依然在裝修，按計劃是年底前交付使用，屆時康佳總部所有部門將搬遷到新的大樓，而到時改造項目的拆遷才可以起步，現(xiàn)在康佳依然在與深圳有關部門進行土地轉(zhuǎn)讓金的協(xié)商。”

屆時，康佳通信科技在原總部的兩條生產(chǎn)線也將停產(chǎn)，而康佳集團在與深圳市政府協(xié)商后決定在光明新區(qū)新建新的智能手機生產(chǎn)基地。

彩電業(yè)現(xiàn)“土地”變現(xiàn)潮

年底啟動拆遷，明后年建設——深圳市深南路的地標之一康佳集團總部將在不久之后變?yōu)閮纱?3層高的商用樓。

康佳集團有關人士表示，該商業(yè)項目前期還需要補交土地轉(zhuǎn)讓金，按照原則審批過的方案，該項目容積率很高，項目主體是兩座63層的高樓配以部分配套建筑，但是在開工前該方案改變的可能性依然很大。

顯然這一項目建設有巨大的資金缺口，中國銀行和浦東發(fā)展銀行提供的授信將主要解決該商業(yè)地產(chǎn)項目的資金問題，而對于現(xiàn)有的彩電、商用顯示、智能手機等業(yè)務，康佳將主要依靠華僑城集團臨時拆借的資金來滿足其主業(yè)日常的資金需要。

然而對于康佳來說，要恢復其在彩電和手機領域的市場地位難度很大，帕勒咨詢資深董事羅清啟表示，“在彩電領域TCL、創(chuàng)維和海信無論在規(guī)模還是利潤上都處于領先的位置，而康佳過去幾年的策略過于集中在中低端電視的價格競爭，其毛利率要遠低于海信、創(chuàng)維等競爭對手。”

以地產(chǎn)反哺主業(yè)，這在家電領域已不是新鮮事。2005年的海信地產(chǎn)，樹立了為地產(chǎn)為彩電主業(yè)進行資金輸血的典范。近期，TCL集團董事長李東生也曾表示，TCL也將無錫、惠州和武漢、呼和浩特等地的工業(yè)用地進行了用途調(diào)整，TCL的房地產(chǎn)業(yè)務也是集中在這些更換用途后的土地的使用上；而長虹更是在綿陽完成工業(yè)用地置換后，又在成都和綿陽等地儲備了價值超過50億元的幾千畝土地。

同樣位于深圳的創(chuàng)維數(shù)碼，近日也宣布了自己在公明的工廠用地由工業(yè)改商用的調(diào)整計劃，涉及建筑面積約423，290平方米。

創(chuàng)維集團總裁楊東文6月6日表示，“目前創(chuàng)維正在尋求地產(chǎn)行業(yè)的合作伙伴來共同開發(fā)，加上我們在建的半導體設計中心，創(chuàng)維正在盤活自己的資產(chǎn)，我們的工業(yè)基地將主要在深圳寶安石巖、廣州開發(fā)區(qū)、內(nèi)蒙古呼和浩特和南京溧水。”

在外界看來彩電行業(yè)集體進入新一輪的地產(chǎn)開發(fā)中有些不務正業(yè)，但是羅清啟表示，“彩電行業(yè)未來市場的潛力隨著補貼政策不斷推出而被透支，2014年后國內(nèi)彩電市場可能出現(xiàn)負增長，彩電廠商一方面處理閑置的土地資產(chǎn)，一方面也可以通過地產(chǎn)項目等開發(fā)來為未來創(chuàng)造新的利潤和收入增長點。”