近日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布，這對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘卸裕欠裼质且粋€(gè)機(jī)遇?2019年以來，有兩大政策一直位于話題的中心：一是長(zhǎng)三角一體化，二是粵港澳大灣區(qū)。目前，距離《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布已有半年，就在眾人稍稍將注意力移開之時(shí)，深圳又拋出了重磅消息。

近日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布，提出將深圳建設(shè)成為高質(zhì)量發(fā)展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標(biāo)桿、可持續(xù)發(fā)展先鋒的戰(zhàn)略定位。

一時(shí)間，外界再次將目光聚焦粵港澳大灣區(qū)，那么，這對(duì)于當(dāng)?shù)貥鞘卸裕欠裼质且粋€(gè)機(jī)遇?

在此背景下，《國際金融報(bào)》“地產(chǎn)晚8點(diǎn)”欄目近日特邀房產(chǎn)大象創(chuàng)始人(同致行(中國)地產(chǎn)顧問有限公司董事長(zhǎng))王波，用大數(shù)據(jù)為大家解讀粵港澳大灣區(qū)樓市潛力!

為了方便大家學(xué)習(xí)與回顧，《地產(chǎn)深度報(bào)道》特將王波的分享與問答內(nèi)容整理成文。現(xiàn)在，大家就一起來復(fù)習(xí)一下吧!

大灣區(qū)房產(chǎn)價(jià)值幾何

房產(chǎn)大象統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)三座重點(diǎn)城市(深圳、廣州、香港)2018年的綜合GDP水平為71081億元，高于長(zhǎng)三角三座重點(diǎn)城市(上海、杭州、南京)的59009億元。

具體來看，經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的是長(zhǎng)三角地區(qū)的城市上海，其2018年的GDP水平在32680億元，遠(yuǎn)高于杭州、南京兩座城市的GDP總和，高出深圳GDP水平的50%。而大灣區(qū)三城GDP水平均在2200億-2500億元之間，較為均衡。

從上述6大城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)來看，一騎絕塵的是香港地區(qū)，以15.8萬元/平的價(jià)格遙遙領(lǐng)先其它五座城市，其次是深圳市，在2014年-2018年間，房?jī)r(jià)上漲較快，目前以56620元/平的價(jià)格位居第二位，上海市以46371元/平的均價(jià)位居第三名。廣州、杭州、南京三市均價(jià)相當(dāng)，在27000-32100元/平之間。

在過去的四年中，深圳、廣州和杭州三個(gè)城市人口增長(zhǎng)較快，上海增長(zhǎng)緩慢甚至有負(fù)增長(zhǎng)的情況存在，香港與南京則相對(duì)平緩。王波認(rèn)為，這些增長(zhǎng)的人口在未來多會(huì)成為剛需，并在3-5年內(nèi)成為當(dāng)?shù)爻鞘袕?qiáng)勁的購買力。

王波進(jìn)一步指出，深圳常住人口1300萬，廣州常住人口為1490萬，但深圳的城市面積只有1997平方千米，尚不足廣州的30%。且深圳的建成區(qū)占比達(dá)46.2%，遠(yuǎn)高于大灣區(qū)內(nèi)地其它8市，這意味著，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，深圳并無過多土地可用，這也決定著一個(gè)城市住宅的供求比關(guān)系。

王波指出，未來，深圳的土地供應(yīng)會(huì)異常稀缺，雖然還有一半的土地面積可使用，但除去生態(tài)面積、交通配套、公共配套等占地面積，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地已然不多了。其次是東莞，建成區(qū)占比接近40%，土地也較為稀缺。反之，廣州的建成區(qū)面積才剛達(dá)到17.7%，土地稀缺程度相對(duì)較低，與之相同的還有惠州、珠海等城市，土地儲(chǔ)備較為充足。

王波總結(jié)道，從投資角度而言，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地9城中，投資價(jià)值最大的是深圳。與之相匹配的還有廣州，雖然土地稀缺度較低但經(jīng)濟(jì)體量大，可與深圳并列投資第一梯隊(duì);第二梯隊(duì)?wèi)?yīng)屬環(huán)深片區(qū)的東莞、惠州和佛山臨廣地區(qū)，不過由于佛山占地面積大，并不是每個(gè)地區(qū)投資價(jià)值都大;第三梯隊(duì)為中山和珠海，且中山因靠近廣州的南沙自貿(mào)區(qū)和深圳的深中通道，故投資價(jià)值稍高于珠海;投資第四梯隊(duì)為江門和肇慶，兩個(gè)城市建成區(qū)、經(jīng)濟(jì)總量以及人口均較小，故投資價(jià)值較小。

如從居住價(jià)值看，在哪個(gè)城市工作就選擇哪個(gè)城市購房是最為適宜的，這也是俗稱的剛需。

3個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)

從大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來看，王波點(diǎn)明了三個(gè)房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)點(diǎn)：

第一個(gè)是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的三個(gè)自貿(mào)區(qū)：即深圳前海自貿(mào)區(qū)、廣州南沙自貿(mào)區(qū)和珠海橫琴自貿(mào)區(qū)。

具體來看，投資價(jià)值最大的是深圳前海，其占地面積最小但經(jīng)濟(jì)體量最大，并有356家世界五百強(qiáng)企業(yè)入駐其中，不過，前海自貿(mào)區(qū)的房屋均價(jià)已達(dá)9萬-18萬元/平，相對(duì)較高。其次是廣州南沙，占地面積783.86平方公里，為前海的20倍，房?jī)r(jià)停留在2.4萬-4.5萬元/平。投資價(jià)值最小的是珠海橫琴，相對(duì)其它兩個(gè)自貿(mào)區(qū)而言，珠海橫琴的經(jīng)濟(jì)水平較低，2018年GDP水平僅為305億元。值得注意的是，橫琴自貿(mào)區(qū)的房?jī)r(jià)在2015年政策確立時(shí)已有一波上漲，目前均價(jià)在4.3萬-5.5萬元/平，且區(qū)域內(nèi)人口較少，未來出手接盤者也較少。

第二個(gè)房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)點(diǎn)為科技創(chuàng)新核心片區(qū)。

王波認(rèn)為，該區(qū)域是大灣區(qū)內(nèi)最具房產(chǎn)投資價(jià)值的黃金地帶，南起深圳北至廣州。首先，深圳目前位于黃金帶的部分是空港新城片區(qū)，區(qū)域內(nèi)發(fā)展較快;其次，東莞市位于黃金帶的部分是靠近珠江口的濱海灣新區(qū)(新規(guī)劃的區(qū)，發(fā)展迅速)和松山湖片區(qū)(環(huán)境優(yōu)美、高科技產(chǎn)業(yè)入駐較多);最后是廣州地區(qū)的廣州大學(xué)城-國際創(chuàng)新城、廣州琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新聚集區(qū)、廣州科學(xué)城、廣州中新知識(shí)城等四個(gè)片區(qū)。在上述科技創(chuàng)新核心片區(qū)內(nèi)投資買房基本不會(huì)出錯(cuò)。

第三個(gè)則是新建軌道交通線。

王波指出，除了產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展外，新建軌道交通的交叉點(diǎn)也會(huì)帶來房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。如正在修建的粵贛客運(yùn)專線、深茂鐵路等軌道交通線，這些城市間的軌道交通交叉點(diǎn)會(huì)是一些不錯(cuò)的投資地;其次，多數(shù)城市的地鐵規(guī)劃僅在城市內(nèi)部，但大灣區(qū)內(nèi)廣州、東莞、深圳等城市間也規(guī)劃了許多地鐵連接線，未來這些核心城市的地鐵線將連為一體，交通節(jié)點(diǎn)上的房產(chǎn)投資價(jià)值也值得期待。